去年上演了13次“万人摇”的西安,也加入楼市松绑队伍中了。
一夜之间,许多人有了在西安上车的“房票”。一位本地房产中介称,这两天来咨询买房事宜的人明显增多,虽然西安的政策较为温和,但还是对市场信心有所提振。在二手房市场,新挂牌房源数量有所增加,不过成交量也在慢慢回升。
作为中国的文化古城,西安不仅历史悠久,经济发展情况也可圈可点,对人口的吸附能力较为突出。截至2020年,西安常住人口总量达1295万人,较“六普”增加448万。这种基本面承载的购买力,使其在楼市走出独立行情,房价连翻上涨。
不过,受调控政策及疫情冲击,2022年西安楼市也出现一些“烦恼”,新房市场极度分化,有项目被抢也有项目滞销;二手房市场则受指导价影响不温不火,超十万套的高量库存有待消化。
新房市场现“四万人摇”当下的西安楼市,呈现出一种冷热不均的“失衡”状态。新房市场上,有项目收获上万组意向登记,开盘去化率达100%;也有远郊项目试图降价跑量,但依然滞销。
今年四月上旬,西安华润置地·未来城市248套房源进行意向登记,最终收获超4万组家庭意向登记,刷新了西安楼市记录。除去这一热门盘,当月西安共有四个盘出现摇号,中国铁建万科翡翠国际也出现了“万人摇”盛况。
作为中国西部地区重要的中心城市,西安首次出现楼市“万人摇”,还是在2020年。当时,疫情形势好转后楼市复苏,某楼盘凭借较有竞争力的价格,诞生了西安历史上首个“万人摇”。此后,西安楼市持续受到瞩目,并在2021年产生了13次“万人摇”。
放眼全国,许多城市早在2021年楼市便步入下行通道,西安为何能独领风骚克而瑞在研报中称,2015年以来,西安房地产市场持续火热,房价累计涨幅达3倍,原因包括政府主动压降供地规模、人口迁入量可观、热点板块一二手价格倒挂等。
据上述机构,早在2015年,西安政府为提振市场活力,主动压降了供地规模,全年商品住宅供应面积1245万平方米,成交面积却高达1563万平方米;同时,一系列“去库存”政策开始出台,西安楼市迎来分水岭,自此走上上涨之路。
2016年,西安商品房持续“供不应求”,全年供求比下滑至0.7。2017年,当地房价迎来补涨行情,并首次突破“万元”大关,在全国楼市普遍加码调控的情况下,西安即便数次升级四限政策,仍挡不住市场热情,成交均价同比涨幅达到43%。
2018年是又一个标志性年份。当时,西安新房市场“一房难求”,也由此开启了公证摇号年代。在全国房价趋稳的背景下,西安房价上涨动力依然强劲、持续领跑。
在出现疫情的这两年,西安楼市仍不乏热盘,但一些改变也在悄然发生。一位当地市场人士称,受疫情持续冲击,西安楼市出现降价现象,有楼盘在持续平销后,推出了直降百万的特价房,即便如此,有远郊项目的去化率仍十分惨淡。
克而瑞陕西分析称,受2022年疫情影响,西安住宅市场前两月经历冰点,3月份积压的需求有所释放,四月份重新回归理性。从开盘情况看,主城万人摇项目一枝独秀,但以西咸为代表的外围市场不容乐观,开盘去化率低于50%较为普遍,之前投资外围区域的人也开始退出,在市场调整之际回归主城区。
从数据上看,据西安房地产数据中心统计,4月份西安商品房市场量价走低,当月共供应114.24万平方米,同比降29%,环比涨3%;成交117.68万平方米,同比降44%,环比降26%;成交均价13732元/平方米,同比降2.42%,环比降1%。
二手房市场也不容乐观。去年年中,西安开启二手房指导价模式,这无形中抬高了首付门槛,自此二手市场逐渐回归理性,部分购房者也转到新房市场打新摇号。4月,当地二手房成交不足3500套,成交均价15200元/平方米,环比跌1.30%。
二手房流通性待提高
基于上述市场形势,西安也加入楼市松绑的队伍中,降低了购房门槛。
在限购政策方面,从西安市外迁入西安市户籍的居民家庭,若在住房限购区域购买首套住房,须在购房前落户满1年;非西安市户籍居民家庭购买住房的,须持有西安市《居住证》,且在购房之日前2年在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税。
而在此前,外地迁入户籍购房前需落户满1年、且连续缴纳12个月社保,非西安市户籍购房前需连续缴纳5年社保或个税。
在首付比例方面,西安各银行业金融机构及时优化房地产金融服务,适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平,首次申请住房公积金贷款购买普通住房(144平方米及以下)的,首付比例不低于20%。目前,西安多家银行利率已出现松动。
在限售政策方面,原为商品房买卖合同网签备案满5年、且已办理《不动产权证书》,新政调整为商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》,或《不动产权证书》满2年;二手住房的限售年限由满5年调整为满2年。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,作为周期最长的热点二线城市,西安在去年三季度热点城市开始下滑时,还在调控楼市。2020年至2021年第三季度,连续出台的几次调控政策都在收紧,这次新政则是一个逐步放松的方案。
“政策总体比较稳妥,限购限售政策没有一揽子退出,为后面留足了政策空间。”李宇嘉认为,针对目前市场上主要是刚需购房,新政降低了公积金贷款首付比例、增加公积金贷款额度,成为此次政策最大看点,在限购、限售方面还是比较严格。
还有业内人士认为,西安出台二手房指导价后,市场成交规模明显下跌。此次新政出台,无论是新建商品住房交易还是二手房交易,一定程度上都会激活二手房源量,加速市场流通。
记者在诸葛找房平台看到,仅5月31日这天,平台单日新上房源达到2700套,比上一日上涨32.33%,单日降价房源481套。其中,雁塔区新上房源284套,未央区新上房源546套,长安区新上房源238套。在链家平台上,目前西安在售二手房超十万套。
对于新政出台后二手房市场的反应,当地行业人士看法不尽相同。有人表示,市场有慢慢回温的迹象;也有人称,其实就是变回去年3月30号之前的政策了,对市场还未有实质性影响,不过银行放款速度有提升,是刚需入场买房的好时机。
克而瑞陕西认为,西安二手房指导价出台已过半年,业主及购房者的心理预期逐渐平缓,加上贷款放款等政策局部宽松,成交周期有所缩短。但当前市场上挂牌房源超10万套,即使按月均去化5000套计算,去化周期也在20月左右,未来有很大的去化压力。
整体而言,作为人口超千万的城市,西安GDP数值超万亿、经济表现强劲,为当地楼市提供了较为强大的支撑力。新房市场冷热不均,但整体去化周期保持在合理区间;二手房市场价格较为稳定,不过巨大的挂牌量,正推动市场步入“买方市场”。