本报讯(记者孙蔚)为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,支持盘活存量土地,促进房地产市场平稳健康发展,近日,自然资源部印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》),要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制,遏制部分城市住宅用地供应不合理增长,商品住宅去化周期超过36个月的城市,将被暂停新增商品住宅用地出让。
《通知》表示,各地要立足当地经济社会发展、市场实际需求以及资源、环境、人口等约束条件,以人定房、以房定地,统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排。
《通知》提出,各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构,完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)—36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。
中指研究院数据显示,截至今年3月,重点50城商品住宅可售面积出清周期平均超过20个月,其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月,个别二线城市出清周期处于合理水平。易居研究院数据显示,3月份去化周期偏高的10个城市为韶关、西宁、舟山、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江、泉州、唐山和江阴,去化周期普遍超过3年的水平。去化周期较低的10个城市为上海、郑州、沈阳、南昌、珠海、济南、三亚、杭州、中山和成都,去化周期总体在1年左右水平。
中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示,刚刚召开的中央政治局会议明确提出“要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,为房地产政策指明了方向。自然资源部积极落实会议精神,明确支持盘活存量土地,动态调整土地供应,促进房地产市场平稳健康发展。根据《通知》,当前市场环境下,多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行。另外,《通知》要求“各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新”,或将表明多地土地供应计划将出现季度调整。
另外,《通知》明确,各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保,要多措并举统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。对于纳入城中村改造计划项目涉及的住宅用地,其中确实用于安置房建设的,要优先保障土地供应。各地要依托土地市场动态监测监管系统,掌握超期未动工两年以上住宅用地底数,持续动态更新,拟订分类型、分步骤的处置方案并组织实施,建立台账,实行销号管理。对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地,该收回的要依法收回。
陈文静分析认为,未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现,一是通过协议划拨方式,新增保障性住房用地供应;二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式,建设保障性住房。优先安排保障性住房供地,为保障房建设提供了土地保障,这表明未来保障性住房建设节奏将加快,有利于加速构建“市场+保障”住房体系,加速构建房地产发展新模式。
值得一提的是,陈文静表示,《通知》用了较大篇幅强调要“层层压实责任”“加强组织领导和部门协同”。当下,房地产市场供求关系已发生重大变化,只有各地、各部门协同落实相关举措,压实自身责任,才能更好地促进各项措施落实到位,更好地促进房地产市场平稳健康发展。