3月正值传统楼市“小阳春”。近日,北京、上海、广州、深圳四大一线城市,以及杭州、苏州、合肥、成都、郑州、武汉、西安等二线城市,在政策优化带动下重点城市楼市环比升温,成交量、带看量环比均有明显提升,超高认购率、外地购房客出没、销售“挑灯夜战”、开发商花式推盘等热闹景象在部分“网红楼盘”中重现江湖。但是,整体来看,这次“小阳春”的热度并不如往年般强烈,冷热不均的特点也分外鲜明。
“小阳春”冷热不均 在前期楼市政策优化逐渐落地之后,“北上广深”四大一线城市的一些网红楼盘逐渐热闹起来。
在上海,位于杨浦区内环内的项目A,11.7万元/平方米的均价,千万元的总价,首套300万元、二套500万元的验资要求,并没有阻挡看房者的热情,访客络绎不绝。同一区域均价12.1万元/平方米的项目B同样火热,该项目去年一、二期产品均已售罄,目前在售的三期10余套尾盘,吸引了不少客户问询。
在一线城市中住房限购政策最为宽松的广州,也依稀有了往日楼市火爆时代才有的迹象——风雨无阻、看房排队、外地客登门。在北京丰台区的中建星光里项目,同样人头攒动。销售人员称:“春节过后,到访看房明显增多,较年前已经翻倍,不少房源已经售罄。”
不过,这些烈火烹油的场面并不是市场全貌,冷热不均才是对今年3月一线城市楼市“小阳春”更为客观的描述。热的是网红盘、二手房,冷的是价格和非核心项目。
上海固然有认购率超500%的网红热盘,但也有无人问津的“过气网红”。浦东金桥(600639)中环附近某新盘,该项目均价8.2万元/平方米,售楼处的沙盘前和样板间客流稀少。
中原地产的数据显示,3月4日—3月10日上海市新建商品住宅成交面积4.66万平方米,环比减少45%,和去年同期相比仍有较大差距。据悉,上海市前期入市的项目已经消化完毕,新项目还在认筹中,短期出现“青黄不接”现象。
在广州,持续上升的新房库存量,令不少开发商走上“卷价格”之路,不少全新盘开盘多以低价开售,多个项目的开盘价格比吹风价低5000元/平方米—10000元/平方米。
“优惠”则是北京看房者最为关注的话题之一。中建星光里项目来访客流量大的背后,是周末推出的优惠活动,当天中建星光里项目推出了十几套特价房,要求7天首付到位,最高优惠额度可达到8万多元。打折、一口价房源等促销活动在北京不少项目中屡见不鲜。
二线城市分化明显 一线城市中二手房、网红盘走强,房企“以价换量”的倾向,大盘热度难及去年等三大特点,在二线城市中同样普遍存在。不过,因各地情况不同,各城市房地产市场之间的差异较一线城市之间更大。整体来看,长三角地区近期楼市表现较内陆城市更为乐观。
杭州楼市近期表现亮眼,在杭州余杭闲林板块的绿汀春晓楼盘售楼处,前来登记的看房者云集。此前,绿汀春晓项目首开402套房源,吸引2558组家庭登记,中签率仅15.72%。
苏州楼市同样复苏明显,“挑灯夜售”成为各大楼盘的标配。新盘浅隐林泉项目近期推出优惠活动“暖春购房节”招徕客户,销售主管邢晴晴介绍:“现在每周客户来访量在500组到600组,同比有所提升。”
在安徽合肥,招商四季臻邸一名置业顾问在3月加班不停。“人突然就多了起来,工作日要忙到晚上10点,上周末甚至有顾客半夜12点多还在售楼部签约。”
事实上,春节后杭州新房市场出现了在当下难得一见的量价齐涨。克而瑞提供的数据显示,在第9周(2月26日—3月3日),全市共成交商品住宅695套,环比增加149%;成交均价2.76万元/平方米,环比上涨4%。不过,这一数据出现的背景是房企推盘积极性低,项目新开盘数量较少,处于历史同期低位的成交量数据暗示着这一数据的成色不足。
降价已成为普遍的情况。合肥肥西邦泰万城滨湖未来一名置业顾问介绍:“现在这个市场,没优惠怎么卖得动我们附近的楼盘大部分在九折左右,有些甚至在九折以下。”
在部分内陆二线城市,其楼市复苏节奏明显较一线城市、长三角城市更慢一些。
在武汉,开发商们罕见地在新年伊始启动了价格战。地产商的海报多宣传着“光谷地铁口,均价万元起,楼层任选”“价格回到2018年,限时抢购、先到先得”。即便如此,武汉“小阳春”的起步仍然较往年偏低,同时,价格战反而加重了购房者的观望情绪。在成都,开盘即售罄的楼盘仍是凤毛麟角,购房者观望情绪也依然浓厚。
如何提升新房市场活跃度 惠誉博华工商企业部高级分析师王兴萍认为,一线城市和部分核心城市房地产市场在诸多利好政策加持下,春节假期结束后热度明显回升,二手房与部分新房楼盘成交量连续反弹,但大多数二、三线城市楼市表现依然不温不火,预计整体市场的“小阳春”将明显逊色于往年。
中指研究院市场研究总监陈文静预期,随着优质楼盘逐渐入市,3月中下旬新房市场活跃度亦存在回升预期,叠加政策端在持续优化调整和落实,部分核心城市“小阳春”行情仍值得期待。
进一步提升新房市场活跃度有何良药
据悉,现房销售已经走在路上。今年的政府工作报告提出要完善商品房相关基础性制度,住建部部长倪虹在接受采访时明确点出要“有力有序推进现房销售”。
“期房销售过程中,购房者支付预售款,意味着提前承担了本应由房企承担的融资压力,并可能承担建设风险,比如延期交付、房屋质量不达标、合同承诺不兑现等问题,而这些也是以往房地产行业经营中的顽疾。”王兴萍认为,在房地产行业发展成熟期,全面推广现房销售制度将有助市场各方的风险与收益匹配度,促进市场长期健康稳定发展。
挂牌量与议价空间则对应供需关系,这需要地方政府负担起调控的责任。同样在今年两会上,倪虹重申已经充分赋予城市调控的自主权,并要求城市政府“扛起责任”。上海交通大学国际与公共事务学院教授陈杰则呼吁,地方政府要善用和珍惜楼市调控自主权,着眼楼市可持续发展和经济社会全局,始终把抑制炒房和不去炒地作为分内之责。
除了限购和信贷政策,陈文静认为,优化住房限售政策、限价政策、提高公积金贷款额度和增加公积金贷款次数、降低交易税费、优化土拍规则等也是一线城市未来政策可能优化的方向。张一帆