进入6月份,“首套住房贷款利率政策动态调整机制”将迎来新一期评估。当前,市场上不乏一些争论之声——有些城市的首套房贷款利率是不是要上调了哪些城市的房贷利率还会再降利率降低是否会引发热钱流入楼市对此需理性分析、厘清本源,首套房利率调整“管热也管冷”,市场不必恐慌。
首套房利率的优化与调整,事关购房者的财务成本。为更好满足刚性需求、改善消费支出能力,去年以来,首套房利率经历了多次优化与调整。2022年5月,下调首套房利率下限,由此前的“5年期以上LPR”降至“5年期以上LPR减20个基点”,二套房暂时不变。2022年9月,阶段性调整差别化住房信贷政策,符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套房利率下限。2022年12月,建立“首套住房贷款利率政策动态调整机制”。
首套住房贷款利率政策动态调整机制“管热也管冷”,它按季度评估各城市的房地产市场发展情况,是双向、动态的,而非机械、僵化的。首先,该机制“调冷”。根据政策,若某城市的新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比均下降,那么该城市可阶段性维持、下调或取消当地的首套房利率下限。截至3月末,符合以上条件的城市共有96个,其中83个城市下调了首套房利率下限,12个城市取消了首套房利率下限。受此带动,今年3月全国新发放的个人住房贷款利率同比下降1.35个百分点。其次,该机制“控热”。根据政策,如果某城市的房价出现了趋势性上涨苗头,该城市将及时退出支持政策,恢复执行全国统一的首套房利率下限。
但是,双向、动态并不意味着变动快、变数大,相反,“首套住房贷款利率政策动态调整机制”具有稳定性。不能忽视利率下调的两个前提条件。一是房价下跌的时间不短于3个月,二是环比、同比均下降。也就是说,某城市的房价仅出现波动还不够,必须出现趋势性变化。因此,尽管该机制每季度评估房价变动,但多数城市不会触发利率调整的条件,触发条件所需时长将远超评估周期时长。
当前,购房者需要稳定的预期,而稳预期的重要内容之一,就是因城施策、科学合理地优化调整房贷利率尤其是首套房利率,避免出现“大起大落”。近期,首套房利率已呈现“稳中微降”趋势,商业银行的放款速度也持续提升。第三方数据显示,4月、5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.01%、4.0%,均较上月微降1个BP。
接下来,要坚定“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,形成房地产市场平稳健康发展的长效机制。其中,监管部门要围绕稳地价、稳房价、稳预期目标,密切关注房地产金融形势变化,“因城施策”配合地方政府履行好属地责任,更好满足购房者的合理住房需求;金融机构可以在“风险可控”的前提下,围绕房贷灵活还款等方面,审慎开展创新,为广大购房者尤其是新市民群体提供更精准、更高效的住房金融服务。