短短几天内,苏州全域取消限购、上海放松环外(崇明区除外)非沪籍单身人士限购、广州放开120平方米以上住房限购、房地产项目“白名单”第一笔贷款在南宁市落地,成百上千个房地产项目“白名单”推送至银行……开年以来,因城施策已遍地开花,利好新政接踵而至。
从近期楼市政策来看,高能级城市进一步放宽或解除限购,多地房地产融资协调机制快速运转,表明支持房企销售端和融资端的力度均在加大。若能确保纾困政策执行到位,扎实推进因城施策、因企施策,乃至因项目施策,防风险与稳预期双管齐下,房地产市场有望企稳回升。
首先,一线城市进一步放松限购,有望提升市场活跃度。广州、上海此次率先探路,降低购房门槛,释放更多购房资格,是因地制宜地激活改善性需求和刚需的有力举措。坚持因城施策、一城一策,乃至一区一策,充分赋予城市房地产调控自主权,将极大地利好区域市场企稳回升,进而发挥由点到面的传导作用。
接下来,一线城市优化楼市政策有望进一步强化,部分二线城市也有可能加入全面取消限购阵营。因需、因区优化限购新政的范围将持续扩大,虽在具体工具选择上或有差异,但对市场预期均有积极引导作用。一方面,区域市场的企稳回升将有利于房企回笼资金,经营回归正轨,减缓出险房企二次债务违约,甚至退市风险;另一方面,销售回款增厚有望加快项目施工进度,切实推动“保交楼”,同时,亦有助于房企扩表投资拿地意愿,形成良性循环。
其次,房地产融资协调机制快速运转,重点城市首批房地产项目“白名单”陆续落地,有利于加快盘活资产和风险出清进程。近日,住建部和国家金融监督管理总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》,明确要建立城市房地产融资协调机制。从发布通知到首批融资支持“白名单”项目落地,历时不足1个月,推进节奏之快,较为少见。
更为重要的是,与过往相比,本次融资支持是由企业转到项目,对集团公司债务风险和项目公司开发运营风险进行有效区分,可以避免金融机构对债务违约房企旗下所有项目搞“一刀切”。从实操层面而言,有两类项目可纳入“白名单”:一是正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目;二是开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目。如此一来,出险房企旗下部分项目有望进入“白名单”,与公司总部的信用风险做一定程度的切割,让项目融资专款专用。一旦房地产项目融资支持落地规模越来越大,开发链条就有希望重新转动起来。
第三,仍需多措并举确保“保交楼”工作扎实推进。收到“白名单”后,如何开展“风险管理”是金融机构和各地相关部门需要重点考量的问题,要确保钱用在刀刃上,用在最合适的项目上,更要确保信贷资金封闭运行,不出现资金抽调、抽逃,才能进一步切实推进“保交楼”工作。
当然,仅仅靠给予房地产项目“白名单”融资支持,并不能全面解决“保交楼”问题。“保交楼”是复杂工程,各地各个项目情况不尽相同。接下来,各地相关主体仍需压实责任,多管齐下,通过政策性银行专项借款撬动、资产管理公司盘活、商业银行配套贷款跟进等多种手段因项目施策,精准发力“保交楼”,提升市场对期房交易的信心,进而稳定房地产市场。