近期,多家机构发布2024年房地产市场展望与预测。据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,乐观情形下,2024年宏观经济持续恢复,居民置业意愿有所好转,叠加城中村改造如期推进,全国商品房销售面积同比增长1.4%,商品房销售额绝对量预计达到12.8万亿元,同比增长4.1%。
据中指研究院分析,市场企稳的关键是居民预期的转变及政策的支持力度。短期来看,房地产市场调整压力仍在,2024年房地产供需两端有望持续发力,因城施策力度仍有空间。
市场 1月市场走势较为关键 去年年末,楼市政策效果继续显现,叠加年底房企积极推盘、部分项目集中网签等因素,北京市场活跃度有所提升,带动一波年末翘尾,辐射到2024年年初。
据了解,步入1月以来,北京多数售楼处围绕跨年、冰雪等主题,开展营销活动,吸引客户到访,同时延续年末促销优惠活动,以购房有礼、折扣、特价房源、成交送家电等活动为主,整体优惠力度较前期变化不大。另一方面,从供应来看,据中指研究院数据显示,2023年12月下旬,北京新房取证节奏加快,元旦假期前一天(12月29日)4个楼盘获批入市,新批入市房源超1400套。
诸多因素叠加下,今年元旦假期北京新房表现不俗。中指研究院数据显示,北京新建商品住宅成交面积2.89万平方米,较去年元旦假期日均成交面积上涨26%。二手房成交方面,易居研究院表示,北京二手房成交整体平稳,看房量和成交量呈现企稳回升态势。
但随着购房需求集中释放完毕,以及在环比基数较大前提下,今年第1周(2024.1.1-2024.1.7)出现预料之内的回落。据诸葛找房数据研究中心统计,2024年第1周,监测重点15城新建商品住宅成交量为13823套,环比下降51.88%,同比下降58.23%。与此同时,京沪两城在新政效应逐渐减弱、购房需求释放持续性下降的情况下,成交量也双双出现下滑态势。
二手房韧性略好于新房,同比仍维持正增长态势。2024年第1周,监测重点10城二手住宅成交量为11144套,环 比 下 降26.72%,同比 上 升1.5%。其中,北京周成交1926套,环比下跌50.88%。
多家研究机构均表示,整体来看,今年开年市场活跃度未及去年同期。除了个别项目表现较好外,多个城市的楼市都相对平淡,且出现了进一步分化的现象。一线及新一线城市除个别城市成交热度稍高外,其他城市面临较大的短期调整压力。
对于1月接下来的走势,中指研究院市场研究总监陈文静表示,由于今年春节假期在2月份,因此1月是完整的销售月份,市场走势较为关键,1月销售需要保持一定规模才能为全年市场企稳奠定基础。
土地 新年首场土拍继续释放回暖信号 1月4日,2024年北京首场土拍落槌,共成交4宗地块,均被央国企竞得,总成交金额约122亿元。其中丰台大瓦窑“姊妹地块”L42、L44竞争激烈,成为本场土拍的焦点。大瓦窑L42由中建信和摇号竞得,L44由京能摇号竞得。
“近年来,丰台在北京城六区中土地储备充足,承担主要供应作用。”北京链家研究院分析师岳微表示,自2021年以来,丰台已出让21宗住宅用地,涉及万泉寺、纪家庙、大红门、青塔、南苑、郭公庄等多个板块,且地块属性、地理位置、周边配套都较为良好。
值得注意的是,此次摇中地块的京能置业,参与摇号地块近十次后终有斩获,由此可见房企对北京市场的决心之坚定。
其实,回顾2023年北京土拍市场,可见已有多宗优质地块预热2024年北京市场。青塔地块“未拍先火”、大红门地块吸引22家房企报名参与、朱辛庄引发42家房企参与摇号大战中签率仅2.38%……全年土拍市场热点不断。
“2023年,近四成地块触及15%地价上限、屡屡摇号,均显示北京土地市场热度较前期显著回升。”岳微说。
据中指研究院数据显示,2022年北京商品住宅计划供地面积为300万平方米,供地计划完成率为90.18%。到了2023年,北京商品住宅计划供地面积300万平方米,实际供地面积为310万平方米,供地计划完成率达到了103.3%。
究其原因,业内普遍认为这与楼市的韧性高度相关,北京相对稳健的市场需求为房企带来了更多安全感和确定性。“房企对市场的判断高度一致,引发较为趋同的拿地逻辑。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示。
另外,北京首场土拍拿地企业均为央国企,亦显现着房企拿地格局依旧延续“央国企强势”的特征。据中指研究院统计,2023年北京央国企房企拿地金额占比为79%,这一数值在重点22城中位列第一。
克而瑞地产研究院表示,当下,房企的投资策略大多是谨慎中保持聚焦,在这样的投资局面中,央国企优势显著,尤其是在重点城市、核心地块的竞拍上得以持续“霸榜”,有效提升了优质土储、优化了土储结构。
本月首场土拍结束后,意味着北京2023年第三轮供地已全部出让。2023年第四轮拟供应的14宗地将于2024年3月前完成。
据北京市规划和自然资源委员会网站发布《2023年度第四轮拟供应商品住宅用地清单》显示,从地块选址看,本轮供地计划加大向城市副中心和平原多点地区土地投放力度,九成以上项目位于该区域。同时,本轮拟供项目全部位于“两区”与三城一区范围以及城南行动计划覆盖区域等重点功能区。
展望 一线城市销售或稳中有增 展望未来,市场企稳的关键是居民预期的转变及政策的支持力度。2023年的宽松政策为2024年政策奠定了基调,市场方面有望实现稳中有增。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示,新年第1周重点50城的情绪指数为-0.8,踩线市场低迷区间,市场情绪仍有较大上调空间。但新年伊始,多地密集出台公积金等新政旨在继续创造宽松的购房政策环境。预计随着利好政策持续输出并发酵,购房需求将继续稳步释放,周成交量有望回升并逐步回归常态化水平。
“从政策趋势上看,在需求端,降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化的聚焦点,未来一线城市政策或继续优化。”中指研究院分析师孟新增表示,一线城市、核心二线城市有望因区施策优化限购,更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进需求释放。
业内普遍认为,随着一线城市限购、限贷等政策的优化,以及优质供给对市场形成一定支撑,预计一线城市销售或稳中有增。“北京老旧小区存量仍然较大,改善需求尚有大量释放空间。”张凯表示,结合目前北京在限购方面的政策仍然是全国最严的城市之一,因此北京强大的房地产市场潜力仍将吸引更多的房企来京投资。
在供给端,克而瑞地产研究表示,2024年一、二季度仍是到期高峰,到期规模均在1500亿以上,预计今年上半年房企的债务压力依然较大。虽然当前融资政策持续利好,但实际受益仍仅限于优质房企及白名单房企,整体行业融资面仍然疲软。
对此,克而瑞地产研究建议,对于仍能正常运营的房企而言,当务之急仍是把握好当前政策利好的窗口期,调整企业营销策略,加快项目去化。同时,也要对企业的土地储备进行结构性调整,尤其是加快滞重库存的去化,加快低量级城市项目去化。
在土地供给端方面,张凯预估2024年土拍市场整体仍将缩量,而其中大部分减量将由三四线城市承担,核心城市仍能维持当前的规模。克而瑞地产研究院同样表示,从城市层面看,土地市场还将低热运行、持续分化,在城市和地块选择上,一二线城市及市区核心地块、配套完善地块将更受房企青睐,当影响传递到企业端,则龙头房企在获取优质地块中优势将持续放大。
值得注意的是,加快构建房地产发展新模式也被高频提及。多元化业务、“三大工程”等成为了房地产发展方向。
“新发展模式是‘因’、是过程;而高质量发展是‘果’、是目标,两者关系不能颠倒和混淆。”易居研究院研究总监严跃进指出,要立足中国房地产市场和环境的基本逻辑,吻合发展的新形势和新要求,尊重房地产市场发展的现状和客观规律,通过基础制度构建和新模式持续探索,逐渐找到一条真正适合房地产业发展的新模式之路。