目前,超过82个大中城市出台公积金新政支持住房消费,被纳入国家统计局监测的70个大中城市中,已有65个城市出台了更积极的公积金政策。其中,沈阳、大连、南京、青岛、郑州、合肥等13个城市已支持在购房首付中使用公积金。
长期以来,公积金容易引发关注。有人认为住房公积金不太重要,公积金储蓄罐的收益很低,根本跑不赢通货膨胀,取消它可以减轻企业的负担;也有人认为如果取消公积金会增加人们买房的压力,如果没有公积金贷款,贷款买房就更难。
设立公积金的初衷是帮助减轻消费者购房压力,让更多人买得起房。但实际上,其使用效率却并不高。
数据显示,2012年至2021年,每年因公积金提取和贷款等形成的住房消费资金,在当年全国商品房销售额中的占比在15%到25%之间。占比最高的时期为2015年至2016年,当时为支持房地产“去库存”,全国公积金贷款发放笔数和贷款金额出现明显上升,但占比也仅上升至25%。
出现这种情况,缘于公积金贷款额度不充足,也因为消费者使用公积金的限制太多,导致在消费者那里,有公积金固然不错,但在住房消费活动中,也不能指望这笔钱真能发挥很大作用。
现在,随着不少城市公积金新政的出台,作用逐渐凸显。
出现这种改变是因为形势比人强。5月17日,国家统计局公布4月70城商品住宅销售价格指数,70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨的城市个数减少,环比涨幅回落,其中二手住宅环比涨幅回落更为明显。
这证明相比疫情期间,房地产市场虽然在逐渐复苏,但复苏的势头并不稳固,消费者的预期还没有大的改善。
要落实中央要求,“因城施策促进房地产市场平稳健康发展”,就必须出台一系列支持刚性和改善性住房需求的政策措施。
近段时间,一些城市在金融、税收、限购、限价等方面的调控政策调整,特别是个人住房贷款利率下调,首付款比例降低等,都为楼市恢复发挥了重要作用。实施公积金新政相信将成为“组合拳”中的重要一环。
新政的刺激作用不言而喻。
过去,消费者购房首付须是自有资金,要想买房得先自筹首付,再向公积金中心申请贷款,现在公积金可直接用于支付首付,显然有助于缓解消费者在购房早期的筹资压力。
另外,除了支持首付之外,各地支持楼市的措施还包括,提高公积金贷款上限、允许多孩家庭在贷款上限基础上再上浮、降低公积金贷款对首付比例的要求、增加提取频率等,这些利好肯定会促使不少持观望心态的消费者下定决心入市。
公积金新政究竟会给消费者提供多少“子弹”,向楼市释放多少购买力可以通过以往数据进行大致推算。
2021年,全国住房公积金完成缴存2.92万亿元,提取2.03万亿元,发放贷款1.4万亿元。这意味着在2021年,公积金通过提取和贷款向居民释放了3.43万亿元资金,用于住房消费和还贷。
如果以近5年提取和贷款的平均增速计算,2023年该数字有望逼近4万亿元。增加0.57万亿,其中既有购买新房,也有还贷,但无论如何,对楼市而言都将起到巨大的撬动作用。
当然凡事也不宜矫枉过正。用公积金新政撬动楼市,也要留意公积金的流动性。不论注入多少取出多少,池子里的水都要保持在一个相对合理的水平,这同样是一个不能轻视的问题。