从刚刚公布的百强房企前10个月销售数据来看,当前我国房地产市场总体尚待回暖。据中指研究院监测数据显示,2022年1月份至10月份,百强房企销售总额为60954.6亿元,同比下降43.4%,降幅较上月收窄1.7个百分点。
比较细分月度数据后发现,尽管今年的“金九银十”显得成色不足,但在房企多措并举加快销售后,10月份,百强房企销售额环比增长1.6%。
值得一提的是,9月份最后两天,阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限、对居民换购住房缴纳的个人所得税予以退税优惠等政策密集出台,体现了国家对稳定房地产市场的决心和力度。
根据党的二十大报告精神,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这一方面体现了房地产行业将保持政策定力,另一方面也为房地产行业多个细分领域发展指明了方向,核心宗旨则是提升人民居住生活品质。
“房住不炒”已成广泛共识,落脚点是“增进民生福祉”。2016年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”定位,这是保持房地产行业健康发展的根本逻辑。经过几年努力,投机炒作逐渐被挤出市场,房地产领域金融化、泡沫化势头得到实质性扭转,住房更多回归居住属性。接下来,房地产行业发展的落脚点将更多聚焦在保民生、提品质上,居民合理购房需求将进一步得到保障。
“多主体供给、多渠道保障”已打好基础,结合点是更好满足居民多元化住房需求。当下,我国正在进一步健全“两个体系”,即住房市场体系和住房保障体系,这两者缺一不可,前者紧跟市场需求,后者由政府保障和兜底。两大体系并行之下,长租公寓、公租房、保障性租赁住房(简称“保租房”)、共有产权房、商品房等多种住房供给覆盖面进一步扩大,满足城市新市民、青年人、收入困难家庭、多孩家庭以及职住平衡等多层次住房需求。
“租购并举”已进入新发展时期,突破点是把握住多领域发展机遇。新时期住房工作的顶层思路愈发清晰,“房住不炒”是底线,“租购并举”是方向,亦是探索房地产发展新模式的切入点。现在看来,“购”重“租”轻的局面仍然存在,笔者认为,未来发力点是两者“并举”。这也将是房企转变发展思路,加大布局“租”领域业务,获得业绩增长点的新方向。
当下,商机已在。保租房已敲开资本市场的大门。2022年8月份,首批3只“保租房”公募REITs上市,打通了“投融管退”闭环,有利于提高市场化企业参与积极性,增加保租房供给量。该融资通道的开启,将有助于开发、运营、装饰装修等企业以及金融机构等开拓新发展模式。
此外,党的二十大报告提出“建设制造强国”,这意味着房地产行业另一个细分领域——产业园区建设运营将迎来新发展空间。发展实体经济,加快建设制造强国,都需要空间载体来实现,很重要的形式就是产业园区。9月份,沪深交易所5只公募REITs发布扩募公告,其中有3只为产业园区REITs。不难看出,随着扩募正式启动,将有助于产业园区运营商盘活更多优质资产,进一步形成资本良性循环。
总体而言,坚持“房住不炒”定位,房地产行业的健康发展不能单纯从近两年市场的短期波动去理解,要立足长远,用一盘棋思维谋全局发展,从多领域探索房地产发展新模式,兼顾保民生、提品质、护大盘、助产业等多种目标的实现。