进入3月份后,热点城市二手住房成交出现回升趋势。笔者所在的广深地区,深圳二手住房连续两周(2月26日~3月10日)成交突破千套关口。据CRIC监测数据,2024年第8周~第10周(2.19~3.10),深圳周均成交套数达到760套,超过了2023年四季度周均成交水平,达到了阶段性高位。从各大中介统计的前瞻性指标——新增客源量、带看量来看,春节后深圳已连续4周环比增长,预示着后续成交量有望保持高位。
广州中原研究发展部数据显示,今年春节后一周(2月19日~25日),广州全市二手房网签量达1489宗,环比大幅上升411.7%,11个行政区二手成交量全线增加,网签宗数翻了3~5倍不等。广州市房地产中介协会统计,春节后第2周(2月26日~3月3日),广州二手房回升明显,全市二手住宅网签量为2086套,连续三周上升,且该数据为今年以来第三高的周数据。
一般来说,春节后的2~3月份,返城人口会增加,节前积累的需求会释放,特别是学位、就业、结婚等需求催生下,商品房交易都会季节性回升。而且,这些需求主要集中在刚需群体,因此更加利好小户型、低总价特征的二手住房交易,这一轮交易的反弹也不例外。以深圳为例,之所以反弹幅度更大,与前几年入户人口多、住房自有率低、积累的刚需扎实有关。
值得注意的是,尽管成交量在反弹,但二手住房价格却在下降。中原二手住房报价指数显示,最近两周(2月26日~3月10日)四个一线城市业主报价指数继续低于50%(报价下跌房源的占比高于报价上调房源占比),且连续下调。这说明,业主为了尽快促成交易而选择降价的策略。笔者调研也显示,市场预期房价下跌的背景下,中介机构往往也会动员业主降价卖房。
因此,目前热点城市二手房交易案例中,一类是前期价格调整明显,达到买家心理预期且买家为刚需(就业、学位、结婚等需求)或因家庭人口增加而换房等客观需求入市的价格水平的房源,即消化低价房源;另一类是近期急于出售或在接受买家及代理中介的降价建议而出售的房源。大多数城市呈现降价促成成交或匹配需求的交易特征。
这说明,目前市场对房价有相对一致的预期,即预测房价可能稳定甚至下跌,因此凡挂牌价超过小区上一套成交的房源,则很难实现交易撮合。除了市场预期偏弱以外,刚需为主导的购房者对高房价的支付能力不足,以及各地二手房源挂牌量依旧在历史高位徘徊,需求选择多样,且总有业主(特别是前期的投资性买家)因各种考虑而选择适当降价卖房也是客观原因。
值得注意的是,新房市场并未同步复苏,笔者监测,广州、深圳地区新房销售只恢复到春节前正常交易状态的60%-80%。主要原因在于,一方面,2022~2023年二手住房价格跌幅较大,之前新房价格倒挂的优势消失;另一方面,目前交易的二手住房中,次新房(楼龄在15年以内)占比在60%以上,对新房形成了替代;此外,在学位、户型、区位选择、即时入住等方面,二手房优势较明显。
总的来讲,春节后热点城市二手房交易的回升,属于积累需求的惯性反弹、季节性反弹。从成交结构来看,与刚性需求支付能力、需求特征匹配的低价二手房源成为成交的主力。同时,也带动部分改善型需求释放,但由于改善型主导的新房市场不温不火,刚需和改善的循环未形成。同时,房价走势较弱、降价才能成交的运行态势,以及基本面改观不明显,二手住房和新房供应量大,买方特征明显等,预示着交易反弹力度和持续性难言乐观。不过,需求潜力大,房价整体偏高,也预示着须从供给侧来顺应需求,大力建设保障房将有利于实现行业稳定和修复。