近期,房地产行业利好扑面而来,从“认房不认贷”到下调按揭贷款利率,从降低存量房贷利率到降低首付门槛;融资端也利好不断 ,证监会明确房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。
一系列利好之下,楼市将如何演绎,房企能否迎来涅槃9月9日晚间,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在《商业启示录》栏目表示,“认贷不认房”,既鼓励换房,也鼓励买第二套,是空前的利好。在他看来,只要放开价格销售一定能够上来,而刚需人群是楼市能否再次起来的关键。
北京大学EDA研究院副院长王兆卿表示,不管投资还是刚需,关键在于房价预期。“如果大家觉得未来至少不会跌,有这个底线在,成交量就会稳定。”
吴晨表示,在人口净流入的城市,要确保住房刚需,逐步实现居者有其屋,让该类城市的房地产市场稳步发展。同时,对于人口净流出的城市,不应给购房者太高的预期。
楼市能否起来关键看刚需 “原来广州既限涨,也限制下跌。”李宇嘉指出,以前跌幅超过15%不允许备案,需要重新走备案流程,而且流程漫长,这就造成开发商资金链紧张。
在李宇嘉看来了,只要放开价格,销售一定能够上来。“现在很多买房人还是价格敏感型,阻碍他们购买的最根本因素就是价格”。
广州8月30日推出“认房不认贷”,其他一线城市迅速跟进。近日广州首套房贷利率又突破了5年期以上LPR,其中首套房利率下调到LPR减10个基点,比原来低10个基点;二套房首付比例从原来的70%降到40%,利率由原来的LPR加60个基点,下调到LPR加30个基点,下调了30个基点。
李宇嘉分析,政策既鼓励换房需求,也鼓励买第二套的需求,这样的政策是空前利好,但关键还在刚需。
吴晨认为,刚需能否入场建立在两个基础之上,一是房价是否具有吸引力,二是房贷利率是否有吸引力。
王兆卿认为,并不是所有的需求都叫刚需,刚需在经济学里是指对价格敏感性低。强调房子刚需,在过去十几年更多是一个话术和营销手段。
吴晨认为,房地产在这一轮政策刺激下能否真正复苏,还是要看交易量,无论新盘还是二手房,只有上到一定程度,市场才能盘活。
从数据来看,房地产交易量距离复苏还有多远从全国数据来看,当前交易量已经降至2016年水平,而深圳更是降到了十年前水平。“过去10年是疯狂的交易水平,那是不正常的,我们不能天天高速往前飞奔。”李宇嘉认为,成交量如果能够达到2016年水平并且稳定住,还算是不错的。
王兆卿指出,不管投资还是刚需,关键在于房价预期。“大家觉得未来至少不会跌,有这个底线在,成交量就会稳定了。目前如果还是认为在下跌通道中,房价就还会有下调的空间。”他强调。
化解房企“暴雷”问题不应完全依赖市场化手段 本轮房地产调整中,伴随着房企“暴雷”,与以往有着鲜明的不同。李宇嘉指出,不管是2008年还是2014年,都没有房企出现这种风险,即便有也是个别案例。根源在于,2014年以来,房企普遍存采取的“高周转、高杠杆、高成本”发展模式。2020年后,三道红线和贷款集中度管理,以及自有资金拿地让原来的故事讲不下去了,以至于出现房企“暴雷”。
吴晨分析,泡沫破灭不能简单说是谁的错,在价格比较好的时候是共谋,价格下来后谁在裸泳就暴露出来了。
王兆卿则指出,无论从人口还是其他角度看,房地产激进发展的时代已经过去了。他认为,前几年推出的一系列政策,目的都是力图阻止房地产泡沫的形成和扩大,当下的政策也是在做反市场的努力,要阻止房价快速下滑,防止房地产商集中暴雷,希望通过缓慢的方式出清。
王兆卿特别强调,“暴雷”房企手中的资产价值并不高,不应该完全依赖市场化手段解决问题,未来需要综合使用司法、行政等手段。
房地产需要向新模式转型 李宇嘉指出,当下房地产存在的问题是:三四线总量过剩,价格也不低;一二线需求还有,但价格高不可攀。在他看来,一二线城市和三四线城市都需要去泡沫,不同的是一二城市需要去房价的泡沫,三四线城市需要去量的泡沫。
王兆卿指出,过去的房地产干预方式是不正确和没有效果的,未来应该建立起制度保障。例如预售制度自带高风险属性,资金需要严格监管,而过去完全没有跟上,更多采取的是一些短期可以见效的限贷、限购、限售政策,制度建设没有跟上。
吴晨认为,短期看,希望市场挤泡沫不要太快,避免给经济带来负面影响。长期看,需要检讨过去的楼市政策,建立严肃的制度保障。
李宇嘉分析,从大的逻辑来讲房地产已经进入下半场,其对经济的贡献实质上是下降的。“只要不下滑得太夸张,导致大的系统性风险和重大波动,就容忍你的下滑”。
李宇嘉认为,需求端政策空间已经很小,基本已经恢复到2014年的常态。“认贷不认房”、二手房首付比例下调、利率下调这些政策如果在2009年、2014年推出,市场会立马起来,但是现在除了一些被抑制错杀的需求,其他需求还很冷静,原因就在于基本面和过去已经完全不可同日而语了。
“未来应该将重点向新模式转型,比如更加重视租赁和保障性住房,群体上重视新市民,发展模式上重视城中村,都是向新模式转型。”李宇嘉说。
吴晨总结,未来需要调整房地产对经济贡献的权重,一方面抑制房地产投机,另一方面要改变对房价上涨的单边预期,更重要的是让长期居住在大城市的居民能够安居。