[易居研究院]50城监测系统房价指数报告

房地产行业受地域因素的影响较大,不同地区的市场影响因素不同,因此表现出的周期进程和景气循环特征也不同。研究不同地区房地产市场的景气波动,一方面能够全面、系统、客观地反映行业全国整体大势,为政府制定政策、维护行业健康发展提供数据支持;另一方面能够及时、准确地抓住各地区市场的潜在机会并规避风险,为市场参与者提供决策参考。

本报告旨在研究全国主要城市房地产市场中的关键指标——住宅价格,依托易居研究院最新研发的50城房地产市场机会与风险监测系统中的住宅价格景气指数,进行数据总结与归纳,探究规律,指导实践。

一、9月50城住宅价格指数继续回落,预计年内见底

2022年9月,易居50城住宅价格景气指数为-138,环比上月下跌6.5%。自去年8月景气指数由正转负以来,已经持续一年处于负值区间了。当前景气度处历史低位,仍在筑底盘整。考虑到今年四季度宏观经济将逐渐发力,后续稳定房地产市场政策措施实施力度有望继续加大,住宅销售量将企稳,甚至小反弹,估计四季度50城住宅价格景气度有望出现微幅反弹,年内见底的概率很大。

二、9月成都住宅价格景气度最高,沈阳最低

2022年9月,易居50城中所有城市住宅价格指数均为负。住宅价格指数排名靠前的城市有成都、上海、合肥、北京、温州等,以一线城市和强二线城市为主。排名靠后的城市有洛阳、哈尔滨、长春、大连、沈阳等,主要集中在东北地区。

三、本轮房价下跌期,京沪房价扛跌,郑州廊坊弱爆

观察易居50城住宅价格指数的走势,不难发现各城在房价指数下跌开始时间节点、下跌持续时间长度、下跌程度等维度上均有很大不同。根据本轮周期中各城市住宅价格指数最高点和最低点的时间节点和数值,计算可得本轮周期50城各自的阶段房价总跌幅和持续时长(剔除房价震荡上涨和持平的月份)。其中,成都、北京、上海、合肥共4城已止跌转涨,其下跌时间分别持续了2个月、3个月、3个月和12个月。其余46城住宅价格指数仍在下跌中。

从房价累计下跌时间来看,一线城市房地产市场韧性最强。但深圳由于全国最早出台二手房指导价且至今政策威力持续,市场预期仍未有改善,从去年3月到目前已持续下跌17个月。二线城市房价波动分化明显,经济发达地区的强二线城市譬如杭州,房价下跌开始时间较晚,因此下跌持续时间也较短。特别是成都,其房价在二线城市中最先止跌转涨,主要得益于二手房限价放松和近期一系列稳市场的新政。

河南、贵州、山东三省的主要城市房地产市场较弱。表现为廊坊和郑州的市场景气度最差,廊坊自2017年7月开始下跌,至今累计下跌43个月;郑州自2017年8月开始下跌,至今累计下跌46个月;当前二城已属于超跌状态。在此背景下,7月廊坊公开宣布取消限购限售;而郑州自今年3月起就大力度救市。