贝壳研究院近日发布全国住房空置率报告。报告显示,其调研的全国28个大中城市,住房平均空置率为12%。
南昌、廊坊、佛山等住房空置率超过15% 贝壳报告称,对其业务范围内的小区摸底调研,将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”,设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。
报告显示,我国28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。
住房空置率随城市能级依次递增,一线城市平均7%,二线平均12%,三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内,大部分城市处于10%-15%之间,6个城市高于15%。
分城市看,深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下。西安、郑州、昆明、合肥、无锡等大部分城市处在10%-15%之间。南昌、廊坊、佛山住房空置率相对较高,均在15%以上。
对当前国内城市住房空置率现状,贝壳研究院认为一定程度的住房空置率是合理且有必要的,但过高时值得警惕。因为,高空置率等同于大量潜在供应。
当房价下跌预期较强时,大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增,加剧供求失衡而放大房价下跌风险。今年部分城市二手房新增挂牌房源激增,一定程度上是空置住房多的体现。
影响住房空置率的具体因素较多 据贝壳分析,影响住房空置率的原因大致可分别为宏观、微观两类。在宏观层面,购房门槛、老龄化程度和租金回报均会影响住房空置率变化。比如,当老龄化达到一定程度,住房需求会下降。
同时,城市购房门槛也会对空置率形成约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市,拥有多套住房的成本越高,进而住房空置成本越高。
此外,持有空置住房的机会成本,即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。
微观层面上,楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。比如,老旧小区的空置率较低,因为大部分老旧小区通常都位于市中心,交通配套都比较便利,住房需求比较旺盛,导致很少有住房空置。反而是次新小区,业主通常出于装修或通风等原因不着急入住,购买新小区的投资客也不以居住为目的。此外,从地理位置来看,次新小区多位于离市中心较远的郊区,小区配套不齐全,出租或出售的难度相对较高,因此住房空置率更高。
从物业类型看,住房空置率由低到高依次为住宅<公寓<别墅,其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5%。这是因为,公寓和别墅的空置率较高主要与其多元化的使用场景有关,比如部分公寓用于投资经营,部分别墅用于度假等。