当前,我国房地产市场仍处于调整周期。2023年,房地产市场呈现前高中低后稳的趋势。预计将经过一段时间的调整,逐渐向稳定过渡。我们应该对房地产市场平稳健康发展有信心,需求决定市场仍有较大增长空间。长期看,房地产市场调整有益于我国经济增长和可持续发展,但短期内应注重防风险。
房地产业同其他行业一样,不可能总是保持高速发展。我国房地产从2000年后住房商品化改革开始,到2020年,在将近20年的时间里持续保持高增长,有3个指标可以证明:2003年到2020年,房地产投资年均增长19.9%,商品房销售面积年均增长10.8%,商品房销售金额年均增长20.3%。有学者认为,中国房地产用了不到20年的时间实现高速发展,走过了一些发达国家上百年的历程。房地产持续高速扩张,为那个时期的中国经济保持增长作出了重要贡献。但是,房地产业增长到了一定阶段后,进入调整期实属正常,这种调整有利于淘汰落后产能,也有利于结构优化,尤其是有利于房地产业高质量发展。
房地产业当前遇到的问题与旧发展模式有很大关系。房地产市场仍处于需求、供给双向收缩的状态,企业的流动性风险没有完全消除。新房需求在下降,房地产市场在城市之间呈现分化状态,一些城市出现了供大于求的状况,市场较为低迷。过去房地产业“高杠杆、高周转、高负债”的“三高”模式曾为行业带来了高速增长,但也积聚了风险,已经不再适应当前的市场形势。房地产业应该在积极化解风险的同时,探索新发展模式。
房地产业的调整,长期看有利于整个宏观经济的可持续发展。我国经济传统增长模式过度依赖基础设施和房地产投资,也许短期内能实现更高增速,但会固化结构性矛盾,损害增长的可持续性。高质量和可持续发展更加重要,要培育新的增长点,这是必须经历的转型之路。我国经济需要摆脱对房地产业的过度依赖,房地产业也需要摆脱过去的“三高”模式。房地产产业链条长,对整个宏观经济常常有“牵一发而动全身”的效应,房地产业的调整,朝着更加健康的方向发展,也是我国经济实现高质量发展的重要组成部分。
当前房地产市场正面临重大转型。市场调整的过程,也是积极寻求新的发展机遇,实现转型发展的过程。房地产业应积极适应市场供求关系发生重大变化的新形势,这是立足我国经济社会发展阶段和房地产自身发展规律作出的判断。虽然住房“有没有”的问题基本解决,但结构性不足问题仍然存在。从需求看,人民群众对住房品质有了更高要求,希望住上更好的房子、获得更好的服务。转型的方向、新的发展机遇,正蕴藏在新形势中。城市更新、老旧小区改造、住房租赁、物业服务以及保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”都可以成为房地产业积极探索的方向。
房地产业的信心来自市场依然有较大的需求空间,房地产业正在寻求新的平衡。我国人均GDP刚刚超过1.2万美元,而且城镇化率按常住人口统计是65.2%,按照户籍人口统计仅为47.7%。所以,城镇化无论从数量还是从质量来看,都有较大提升空间,这意味着我国的城市化趋势将会继续,城市人口将会继续增加,对于基本的房屋需求依然强劲。此外,我国人均住房面积已达41平方米左右,但结构上中小户型偏多,随着人们生活水平提高,住房改善性需求潜力也非常大。
房地产业防风险仍要毫不松懈。出台各项房地产调控政策,积极促进房地产业平稳健康发展,就是防风险的重要举措,包括降低首付比例,降低房贷利率,商业银行和借贷者去商谈更优惠的利率,金融支持“保交楼”等。同时,金融机构支持房地产企业进行债务重组、支持房地产市场并购,这些调控措施已经取得了一定积极成效。未来,我国将进一步弱化房地产市场风险水平,防范房地产市场风险外溢。引导房地产企业负债率、杠杆率有序下降,优化企业资产负债结构。一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,维护房地产市场稳健运行。(本文来源:经济日报 作者:亢 舒)