日前,国际权威评级机构标准普尔发布报告《中国房地产观察:楼市或将在2024年逐步缓慢恢复》表示,对中国房地产开发商来说,好消息是行业即将触底。
该报告认为,中国楼市复苏将是一个循序渐进的缓慢过程。决策者首先采取措施恢复一线城市的健康稳定。“我们看到,一线城市的消费者信心、房屋销量和价格已经开始企稳。高线楼市的稳定或可提振低线楼市的信心。”
今年7、8月份,居民购房热情降至阶段性新低。以7月为例,根据统计局数据,7月商品房销售面积累计同比跌幅延续扩大趋势,商品房销售额累计同比在7月再度转负。
标普认为,今年7月和8月商品房销售额较低只是暂时现象。这主要是受到下列两个因素的影响,一是今年7、8月是3年疫情结束后首个暑期出行高峰,二是许多潜在购房者相信将有更多楼市放松措施出台,因此仍在观望等待。
此外,标普认为,随着楼市开始漫长的复苏过程,高线城市与低线城市的商品房销售表现将继续分化。低线城市的需求依然乏力。开发商将进一步加大住宅打折力度以促进销售;预计2024年,二线城市的商品房销售额或将小幅下降3%左右。二线城市包括所有省会城市以及部分强三线城市,如苏州、宁波、厦门;近期,对住房抵押贷款的政策放松将支撑北上广深这四个一线城市的商品房销量。2024年,北上广深的商品房销售额或将增长3%,尽管售价可能保持不变。
上述报告中,标普将中国房地产行业最近几年的发展历程划分为三个阶段。第一阶段,2009年至2015年;第二阶段,2016年至2021年;第三阶段,2022年至今。
标普认为,相对平稳的第一阶段或许是楼市终将回归到的均值水平。并将该均值视为一种楼市基准水平。该均衡值是用当前的房价乘以2009~2015年期间的实际房屋销售面积计算得出。计算中采用的当前房价为高线城市住宅售价20000元/平方米,低线城市售价6200元/平方米。
基于此,标普认为,全国商品房销售额将达到每年约11万亿元至12万亿元。这与大部分经济学家和市场参与者都认为全国商品房销售额的均衡水平10万亿元至11万亿元吻合。
标普全球信贷分析师Esther Liu表示:“房地产相关政策不断更迭,伴随市场情绪起伏。但2009年~2015年这段相对平稳时期可能是房地产复苏的最终水平,标普将其视为行业发展的基线。”
“我们认为,随着一线楼市的恢复,购房者将更有信心转向低线的楼市。因此,整体楼市将按级依次复苏。”该报告指出。