降低房地产交易成本,推进交易成本合理化、透明化,既有助于减轻交易当事人的负担,增强市场交易的积极性,也有助于维护房地产经纪服务市场秩序,促进房地产行业乃至房地产经纪行业健康发展。
李英锋
加强经纪从业主体管理,合理确定经纪服务收费,严格实行明码标价,加强个人信息保护……近日,住建部、市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》,从10个方面明确监管措施,加强房地产经纪行业管理,保护交易当事人合法权益。
《意见》的一大亮点是要求经纪机构合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用,并引导由交易双方共同承担经纪服务费用。这些要求指向了房地产经纪服务收费的痛点问题,顺应了房地产交易(租赁)双方尤其是买方(租方)的需求,对于房地产经纪行业规范收费行为、促进交易公平、降低交易负担、激发交易活力具有积极意义。
房地产市场快速发展,带动了房地产经纪机构和从业人员规模不断扩大,服务内容不断拓展。同时,房地产经纪行业收费也出现了不少问题。有些经纪机构不公示服务项目、服务内容和收费标准,或存在口头说价、混合标价、捆绑收费等行为,在履行明码标价义务方面存在明显瑕疵;有些经纪机构利用市场支配地位和房源客源信息优势,收取过高费用;有些经纪机构或从业人员要求买方单独承担经纪服务费用……这些问题损害了市场公平,加重了交易当事人的交易成本。
显然,规范房地产经纪服务收费行为,合理降低房地产中介服务费用非常必要。最大限度挤出房地产流转过程中的经纪服务费“水分”,剥离不规范收费部分,降低房地产交易成本,推进交易成本合理化、透明化,既有助于减轻交易当事人的负担,增强市场交易的积极性,也有助于维护房地产经纪服务市场秩序,消除阻碍市场良性循环的障碍,促进房地产行业乃至房地产经纪行业的健康发展。
合理降低房产中介服务费需找准“抓手”。第一个“抓手”是住建、市场监管等部门依法对经纪机构滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用、捆绑收费、不明码标价以及利用格式合同设定霸王条款收费等行为进行全面整治,发现违法侵权问题后,采取立案查处、限期整改、曝光、失信惩戒等措施进行干预,并用约谈、行政指导等手段教育引导经纪机构遵循公平、合法和诚实信用原则,依据经营成本和市场供需等情况,为交易当事人提供价格合理的经纪服务;第二个“抓手”是,住建、市场监管等部门依托《意见》,进一步研究优化房地产经纪服务合同示范文本,在示范文本中明确经纪服务项目、内容和收费标准,明确交易当事人以及经纪机构的权利义务,对交易双方共同承担经纪服务费作出约定。在此基础上,积极推广示范文本,拓展示范文本的适用范围,用示范文本的标准契约影响力来调整房地产经纪服务关系,规范经纪服务收费行为与收费标准,维护交易当事人的合法权益。
抓牢这两个“抓手”,能优化《意见》的核心要求落地效果,让各方对合理降低房地产经纪服务费产生更多获得感,促进房地产市场尤其是二手房市场的复苏和活跃。