最近一段时间,“是否应提前还房贷”话题的热度居高不下。先是“这届年轻人不想给银行打工”话题冲上热搜,后是有人将提前还房贷与银行理财、基金等投资收益进行比较。不少人留言称,年轻人倾向于提前还清房贷,以减少所需支付的利息总额。
乍一算房贷利息总额,确实容易吓一跳。假设你申请100万元的商贷(非公积金贷款),期限30年,首套房执行4.6%利率,按照等额本息还款方式,你总共需要支付84.55万元利息以及100万元本金,即便按照等额本金还款方式,所需支付的利息也高达69.19万元。如果是二套房执行5.7%利率,100万元30年期的商贷,在等额本息还款方式下,利息总额高达108.94万元,比100万元本金还要高。
由此可见,“是否应提前还房贷”既是经济学问题也是社会民生问题。可是,回答此问题不能依靠“给银行打工”这种简单思维,而要根据经济学原理进行理性分析和科学研判,其核心逻辑是,要比较名义利率、实际利率,分析不同时期、相同数量人民币的购买力,以及个人收入随着时间推移如何变化。
分清名义利率和实际利率,才能弄懂你我的贷款利率。很长时期内,不论是个人住房贷款还是企业经营性贷款,所执行的利率均为名义利率。而实际利率是什么呢它是根据通货膨胀矫正的利率,即实际利率等于名义利率减去通货膨胀率。假设贷款的名义利率为10%,通货膨胀率为4%,实际利率就是6%,通货紧缩则反之。因此,名义利率告诉你的是,随着时间推移,你账户上的人民币数量增加有多快,而实际利率告诉你的是,你账户上人民币的购买力提高有多快。这也就解释了为何金融学者要将贷款称为“福利”,但前提是存在通货膨胀。
在此基础上,再去比较不同时期、相同数量人民币的购买力。首先要厘清两个概念,CPI(消费者物价指数)和通货膨胀。CPI用来监测随着时间推移,消费者生活的总费用如何变动。如果物价总水平上升了,经济学者将此情况称为通货膨胀。接下来可以分析,今天的100万元在20年后相当于多少钱。用2022年的100万元乘以2042年物价水平与2022年物价水平的比值,即可得出结果。当然,这其中包含诸多不确定因素,需要借款人进行预判。
考虑了上述因素之后,再研判一下你未来几十年的收入走势,从而回答“是否应提前还房贷”。通货膨胀不利于固定收入群体,但对于变动收入群体来说,他们的货币收入通常会走在价格水平、生活费用上涨之前。因此,如果未来的收入将逐年增加、且增幅较大,不提前还款或许是一个更好的选择,而固定收入群体则反之。
以上仅为理论分析,实际生活远比经济学理论复杂,人们还要综合考量很多因素。例如,是否要储备足额资金来应对突发事件,需要准备多少钱来抚养子女、赡养父母,留多少钱用作未来的医疗养老,等等。所以,“是否应提前还房贷”这件事因人而异,要结合个人收入结构、个人职业规划、对经济指标走向的研判等各种因素,审慎做出更适合自己的选择,而不是人云亦云。