8月底以来,金融监管部门因城施策实施好差别化住房信贷政策,“认房不认贷”、降低首付比例、降低存量首套房贷利率等重磅政策接连落地,更好支持居民刚性和改善性住房需求。一线城市纷纷加入政策优化行列,执行“认房不认贷”政策。来自多个渠道的数据显示,相关政策落地后,在短期内有效提振了一二线核心城市的购房需求。
距离“稳楼市”新政落地已有两个月时间,房地产市场正在发生积极变化。据国家统计局测算,9月份商品房销售面积环比降幅较8月份改善两个百分点。从9月份70个大中城市商品住宅交易量来看,新房和二手房合计数据在当月转正,环比增长2.8%,这是在连续5个月下降后首次转正。
不过,在宏观指标改善之外,购房者对于入市则更加谨慎,买卖双方存在观望情绪,市场期待更多政策落地。东方金诚研究发展部高级分析师冯琳在接受《金融时报》记者采访时表示,为巩固楼市企稳回升势头,接下来政策面有必要在需求端继续发力,重点指向进一步有序放松限购、继续引导新发放居民房贷利率下调、进一步激活二手房市场等。
“认房不认贷”带动一线楼市改善 刚进入9月份,北上广深4个一线城市就已全面落实“认房不认贷”。政策超预期落地,市场快速作出反应,购房者置业和置换意愿明显上升,“卖一买一”带动二手房挂牌量大幅增加。中指研究院调查数据显示,政策发布后,全国置业意愿提升了15个百分点,北上广深均有明显提升。9月4日至10日,北京、深圳新房销售面积分别环比增长16.9%、3.8%。安居云洞察数据显示,北京楼市在新政发布后的两周较新政前两周日均热度高出19%。
国家统计局近期发布的70城房价数据也印证了一线城市的回暖势头,但不同城市表现有所差异。从环比看,9月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平,其中,北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%,广州和深圳则有所下降。一线城市二手住宅销售价格在连续4个月下降后首次转涨。其中,北京和上海环比分别上涨0.7%和0.6%,广州环比下降0.7%,深圳环比持平。
“伴随‘认房不认贷’等政策全面推进,房地产需求端已经出现回暖势头。”冯琳表示,今年楼市“金九”成色较足,当月商品房销售面积环比上升47%,好于往年平均水平,同比销售降幅也比8月份收窄,商品房竣工、新开工等施工数据也有回升。另外,9月份,一线城市二手房价格环比上涨0.2%。由于一线城市二手房价格具有风向标意义,表明当前房地产市场已显露企稳迹象。
近期,上海公积金实行“认房不认贷”、广州缩窄限购区域,一线城市进一步释放政策利好。中指研究院发布的研究报告指出,当前优化政策落地对一线城市市场产生一定带动效果,但政策效果持续性尚不稳定。以北京为例,“认房不认贷”政策实施后,一部分购房需求在短期内集中释放,短期推高了北京新房和二手房成交量。但10月份以来,北京新房日均成交面积较9月份下降,二手房市场活跃度降低,市场持续性不足。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《金融时报》记者采访时也表示,从9月份数据来看,“认房不认贷”等政策发布后,部分购房者在政策推动下加速入市,一线城市房地产市场活跃度提升。但市场仍面临下行压力,主要是因为购房者预期以及信心偏弱。
房贷利率下降减轻购房者负担 8月下旬以来,金融监管部门接连发布“认房不认贷”、调整优化最低首付款比例和利率下限、降低存量首套住房贷款利率等重磅政策。9月25日,商业银行对存量首套房贷利率统一进行调整。10月25日起,多家银行对于已经通过审核的“二套转首套”存量房贷利率进行批量调整。多数购房者已经在第一时间享受到了房贷利息下降的政策“红包”。
人民银行货币政策司司长邹澜在2023年三季度金融统计数据新闻发布会上介绍,目前,绝大多数借款人均已第一时间享受到了实惠。9月25日到10月1日实施首周,有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调,合计4973万笔、21.7万亿元。调整后的加权平均利率为4.27%,平均降幅0.73个百分点。存量房贷利率调整显著影响整个合同期限的利息支出,预计此项措施的效应将持续发挥,并逐渐惠及整个经济运行。
“存量首套房贷利率下调更利好符合‘二套转首套’条件的贷款人,此前部分地区二套房贷利率加点数偏高,房贷利率有些甚至在6%以上。”中指研究院市场研究总监陈文静表示,存量房贷利率下降有助于降低居民负担,提升居民消费意愿,同时,也有利于促进部分改善性购房者入市。对于商业银行而言,降低存量房贷利率也能够在一定程度上减缓提前还贷情况。
实际上,在首套住房贷款利率动态调整机制作用下,多地购房者的利息支出已经大大减少。人民银行数据显示,今年前9个月,新发放个人住房贷款利率为4.13%,同比下降0.88个百分点。贝壳研究院监测数据显示,目前,百城中仅有一线城市首套房贷利率高于4.0%,14个城市二套利率高于4.4%。与2021年9月份的历史高点相比,今年10月份,百城首套平均房贷利率累计下降186个基点,二套平均房贷利率累计下降156个基点,三四线城市累计降幅整体超过一二线城市。该研究院发布的报告提出,市场进入平稳区间后,较低的房贷利率环境将会进一步促进住房需求释放,成为市场平稳发展的辅助器。
市场期待更多政策落地 当前市场环境下,购房者可选房源显著增多,伴随政策带来的短期热度逐渐消退,买卖双方对于楼市的认识也都更加冷静。在深度博弈的市场中,既有购房者享受房价和中介费优惠后,认准时机果断出手,也有卖方因为出售周期变长而迟迟难以满足改善性住房需求。
“相比9月份政策刚落地那会儿,我们片区10月份的成交量有些回落。购房者因为有更多可选择的房源,显得更加谨慎。”北京丰台区某大型房产中介工作人员对《金融时报》记者表示,他所在的片区属于“老破小”,二手房降价出售的现象比较普遍,并且预估成交周期要长于3个月。
“对于想买改善住房的购房者来说,我认为这是一个入手的好时机。但有一些‘卖一买一’的购房者,现在卡在了出手现有的刚需住房上。”该工作人员说道。
根据诸葛数据研究中心监测数据显示,截至10月22日,重点15城新房成交量较9月份同期下降9.59%;重点10城二手住宅成交量较9月份同期下降13.41%。当前,成交热度持续性不足,后续仍需要其他利好政策加持。
随着广州放开部分区域住宅限购,上海公积金执行“认房不认贷”,其他核心一二线城市的购房者也对政策调整空间抱有更多期待。陈文静表示,从短期来看,需求端、供应端政策均有优化空间。经济恢复及居民信心提振是房地产市场企稳的前提条件,本轮市场恢复需要更长时间,需要保持合理预期。
冯琳表示,为巩固楼市企稳回升势头,接下来政策面要在需求端继续用力。例如,在“因城施策”原则下,进一步有序放松限购,重点满足刚性和改善性住房需求;继续引导新发放居民房贷利率下调;通过全面推行“带押过户”、减免房产交易环节税费等方式,进一步激活二手房市场。预计在各项支持政策持续发力的背景下,四季度楼市有望延续回升势头。