自2023年以来的本轮房价下调期,北京二手房价“跌跌不休”,总体来看,降价幅度在15%~20%。学区房降幅更大,最高降幅达到50%以上,最出名的例子是近期海淀万柳的蜂鸟家园小户型,总价从1000万元降至500多万元。北京南二三环等部分区域甚至击穿单价3万元的“地板价”。如今,无论户型大小,房东不大幅降价就难以脱手,目前的共识之一是“珍惜首个出价人”,因为后来者出价只会越来越低。二手房市场上的买家被喻为“拿着‘大砍刀’的砍价者”。
不仅北京的二手房延续房价下降趋势,全国包括一线城市在内的众多城市,无论房屋新旧,都处于降价调整通道中,市场信心不足持续影响成交周期。
如今,房价是否已筑底,何时会见底
清明假期楼市整体“平淡”对于刚刚过去的清明假期楼市,中指研究院市场研究总监陈文静表示,从整体看,虽然部分城市在前期政策优化下,市场热度略有回升,核心区项目到访量较节前有所增长,但整体看,客户观望情绪仍在。而且,新房热度不如二手房。
诸葛数据研究中心监测数据显示,2024年清明假期重点10城新建商品住宅成交1329套,日均成交443套,总成交量较2022年的2190套下降39.32%(注:去年清明假期只有1天)。中指监测数据显示,2024年清明假期期间,20个代表城市新房日均成交面积较2022年假期新房销售面积下降31%。上海、佛山、温州3个城市清明假期新房成交表现好于2022年,但多数城市成交延续下滑态势,南京、北京、成都、武汉等新房成交活跃度连续两年走弱。
不过,2024年清明假期二手房总成交量赶超2022年清明假期。尤其是青岛、深圳、无锡、东莞、佛山等城市二手房成交量涨幅均超2022年80%。中指数据显示,春节后重点城市二手房成交量连续6周环比增长。4月1~6日,重点城市二手房成交量同比下降约18%,降幅继续收窄。
北京的情况基本代表了一线城市的状态。据北京市住建委统计数据显示,2024年一季度,北京二手房成交33056套,新房成交7092套;而2023年同期,二手房成交45815套,新房成交11765套。今年一季度新房、二手房成交量均明显下滑。中指研究院数据显示,今年清明假期日均成交规模为0.57万平方米,远低于2023年的1.97万平方米、2022年的1.01万平方米。有业内人士认为,3月以来,北京二手房价格下调幅度相比之前几个月放缓,但北京二手房挂牌量居高不下,低总价、高龄楼房源占比仍然偏多,预计这部分房源4月仍将面临较大的价格下行压力。
多地出台楼市支持新政3月22日的国务院常务会议指出,要进一步优化房地产政策,有效激发潜在需求,加大高品质住房供给,促进房地产市场平稳健康发展;要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快完善“市场+保障”的住房供应体系,改革商品房相关基础性制度,着力构建房地产发展新模式。
为应对房地产市场的持续调整以及购房者“入市”信心仍待恢复等多重挑战,众多城市推出了新一轮楼市支持政策。3月26日,深圳废止了2006年以来实行的“7090政策”,这意味着今后楼盘的大户型将不受限制。3月27日,北京明确废止“夫妻离异任何一方3年内不得购房”规定的有关文件。此外,多地提高公积金贷款最高额度、提高新市民和青年人贷款额度、实施“先提后贷”政策等。还有一些地区出台契税补贴政策,并发放购房消费券。
近日,微信公众号“江西发布”发文称,南昌、赣州、九江、新余接连发布公告,阶段性取消首套住房贷款利率下限,4月1日起执行。福州、济宁、青岛等地也宣布,阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。4月8日,北京、苏州、广州、沈阳4地住房公积金管理中心同时发布新政。
4月8日,北京住房公积金管理中心发布《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法(征求意见稿)》,拟明确其适用对象为申请住房公积金个人住房贷款购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工。例如,申请贷款购买二星级、三星级绿色建筑的借款人,公积金最高贷款额度将分别上浮20万元、30万元;购买A(BJ)级、AA(BJ)级、AAA(BJ)级装配式建筑的借款人,最高贷款额度分别上浮10万元、20万元、30万元;购买超低能耗建筑的借款人,最高贷款额度可上浮40万元。最高可上浮40万元,也即最高贷款额度不超过160万元。
4月8日,广州住房公积金管理中心发布通知,将缴存人购买该市行政区域内自住住房申请个人住房公积金贷款的贷款最高额度事项进行调整。其中,使用住房公积金贷款购买自住住房的,一人申请贷款的最高额度调整至70万元,两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至120万元。通知自2024年4月9日起实施,有效期5年。
4月8日,苏州市住房公积金管理中心于江苏省内率先推出灵活就业“乐居苏城”存贷产品。灵活就业人员缴存公积金可享受“灵活缴存、随时支取”的便利,真正实现“零存零取”,同时还能享受住房公积金的各项政策补贴。
4月8日,沈阳市政府新闻办公室召开发布会介绍,2024年4月1日至9月30日期间,职工在沈阳市行政区域贷款购买自住住房,职工本人及其配偶可申请提取住房公积金支付购房首付款,提取时限为2024年11月30日前。
4月2日,浙江义乌发布公告,针对人才购房群体、首次置业群体、多孩家庭、集聚安置对象以及城市有机更新征迁户5类群体推出“房票”,其中,符合国家全面二孩、三孩政策实施后生育的多孩家庭,无论父母、子女户籍是否在义乌,从发文之日起购买一手新建商品住房的,二孩家庭补贴10万元,三孩家庭补贴20万元。
从4月2日起,江苏海安商品房“以旧换新”购房政策在江苏全省率先落地,首批惠及15套房置换业主,今年计划实施“以旧换新”100套。据了解,回收后的房源,将由专门成立的资产管理公司负责运营。此外,政府还将优先考虑将这些房源用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房体系内。
专家认为,以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地出台频率较高的三项政策,实实在在降低了购房成本和交易成本,预计后续各地还将继续出台相关支持性政策。
地方新政或将继续推出“今年‘小阳春’,楼市回暖节奏偏慢、力度偏弱。从成交结构看,刚需占比上升明显,二手房市场呈现出‘对价格更为敏感’的刚需市场特征。”麦田房产有关负责人最近表示,当下,供应大于需求,购房者拥有更多的房源选择,业主需作出较大的价格让步才能成交,二手房议价空间持续扩大。
而开发商为了卖新房,更是推出了层出不穷的花式促销手段。4月7日,北京一楼盘“买一送一”的消息刷屏地产圈。位于北京通州的招商璀璨公元项目,推出“买一送一”活动,买77平方米两居免费送一套烟台108平方米海景现房。不过,购房需在4月30日前完成签约,而且经核实,仅限于部分房源且需要全款支付。北京多个项目在假期前开盘以及入市,多个项目优惠后的销售价格低于销售指导价。
目前,住房贷款利率实际上形成了“三层定价机制”:央行确定全国性的利率政策下限;地方政府在全国性利率下限基础上,确定当地住房贷款利率下限;银行综合考虑客户资质、资金成本等因素,与借款人协商确定实际执行的住房贷款利率。当前,多数城市首套住房贷款利率下限呈下降趋势。当前房贷利率较高的城市,未来存在进一步下调的空间。
同策研究院研究总监宋红卫近日表示,预计未来在一线城市外围区域的“从严从紧”政策或全面取消,且会进一步降低购房按揭利率及加大公积金政策支持力度。根据中指研究院不完全统计,截至4月7日,2024年各地已出台公积金相关政策约70条。公积金较低的贷款利率有利于减少家庭贷款利息支出,减轻居民还贷压力,同时优化公积金政策也提高了公积金的使用效率。
4月9日,潍坊市政府召开房地产政策解读新闻发布会,推出居民换购住房个人所得税退税政策。在2022年10月1日至2025年12月31日间,在该市范围内通过“卖旧后一年内买新”换购住房的纳税人,符合条件的可享受退税政策。
陈文静预计,二季度重点城市新房销售面积同比降幅将收窄,而二手房市场“以价换量”态势预计仍将延续。只要房价底部没有筑牢,很多城市政策储备库里的“真金白银”式房地产政策还会继续推出。
本报记者|季晓莉